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Quante volte abbiamo sentito i nostri genitori ripetere che l’investimento più sicuro è il mattone? Questa frase, trita e ritrita, che tutti avranno sentito almeno una volta nella vita, è l’argomento del nostro post. A prescindere se siate convinti o meno della sua veridicità, se siete in procinto di acquistare la prima casa o avete intenzione di stipulare un mutuo, ecco una guida alla scelta della tariffa migliore e di tutte le agevolazioni fiscale che possono essere richieste.

Le agevolazioni sull’acquisto della prima casa

L’acquisto della prima casa è un momento unico nella vita di ogni individuo. È un’azione ricca di significati reconditi, comprare una casa significa abbandonare la sicurezza del proprio nido familiare e sancisce l’indipendenza, che da lì in avanti caratterizzerà la propria vita. Il problema è poter disporre del capitale necessario per poter spiccare il volo e ottenere la tanto agognata indipendenza. Per fortuna, una serie di agevolazioni e detrazioni fiscali ci aiutano in tal senso. Nell’acquisto della prima casa è innanzitutto doveroso distinguere da chi viene effettuato questo acquisto, se da un privato o da un’impresa. Ecco nello specifico una lista delle detrazioni ottenibili.
Il privato dovrà versare:

  • l’imposta di registro del 2%;
  • l’imposta catastale fissa 50 euro;
  • l’imposta ipotecaria fissa 50 euro.

L’impresa invece dovrà versare:

  • l’IVA pari al 4%;
  • l’imposta ipotecaria fissa pari a 200 euro;
  • l’imposta catastale fissa pari a 200 euro;
  • l’imposta di registro fissa pari a 200 euro.

Requisiti per richiedere le agevolazioni

Per ottenere le agevolazioni, è necessario soddisfare diversi requisiti: l’immobile deve essere identificato come quello abitativo per l’Irpef, utilizzato dalla famiglia come dimora residenziale quotidiana. Non deve essere categorizzabile come un immobile di lusso, altrimenti non rientra nelle categorie ammesse alle agevolazioni. Quest’immobile, non di lusso, deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la residenza (nel caso in cui non ce l’abbia, dev’essere stabilita entro 18 mesi dall’acquisto). Le conseguenti imposte (registro, catastale e ipotecaria) saranno poi versate dal notaio alla registrazione dell’atto di acquisto. Non è possibile essere proprietari unici o in comunione con il coniuge di un’altra casa nel territorio del Comune dove è locato l’immobile che si vuole acquistare con le agevolazioni. Non bisogna poi aver usufruito in precedenza di agevolazioni. Qualora l’acquirente se ne fosse già servito, nel caso in cui vendesse la casa e ne comprasse un’altra (sempre come prima casa) potrebbe riottenere le detrazioni.

Il Fondo Garanzia Prima Casa

Il Fondo Garanzia Prima Casa è il sostituto del Fondo Giovani Coppie del Fondo Casa, istituito nel 2013. Questo fondo permette l’accesso al credito anche alle giovani coppie e alle famiglie in difficoltà che intendono acquistare una casa. Questo fondo ha durata quadriennale, durerà fino alla fine del 2017 ed ammonta a 670 milioni di euro (più contributi di Regioni e Enti pubblici e privati). Si applica sui mutui non superiori a 250 mila euro, sui quali riesce a concedere garanzie economiche del 50% della quota capitale. In questo modo la banca non ha necessità di chiedere ulteriori garanzie all’acquirente. La particolarità del Fondo Garanzia Prima Casa è che può essere richiesto anche per la ristrutturazione della prima casa o per interventi che mirano al miglioramento dell’efficienza energetica della casa.

Vagliare tutte le ipotesi di mutuo

Prima di stipulare un mutuo è necessario valutare tutte le possibili variabili e capire quale, tra tutto il ventaglio di opzioni, è quella più adatta alle vostre esigenze. Ad esempio, se un mutuo della durata di vent’anni, a tasso variabile di 100.000 euro, possono esserci fino a 20.000 euro di differenza a seconda della banca che si sceglie; nel caso di un mutuo di una durata di trent’anni oltre 30.000 euro di differenza. Queste cifre fanno capire come, anche se sembra una perdita di tempo, fare una cernita tra le varie opportunità è in realtà un risparmio economico e non un dispendio di tempo. Il sistema più semplice per confrontare i mutui di diverse banche è fare un paragone tramite TAEG (altrimenti detto ISC, acronimo di Indicatore Sintetico di Costo). È un tasso unicamente virtuale, ottimo per riuscire a rilevare il costo complessivo del mutuo poichè congloba in un unico valore sia gli interessi che tutte le spese correlate all’apertura e alla gestione del finanziamento. Il TAEG però non mostra la differenza tramite euro, la cifra può ugualmente essere calcolata determinando la differenza tra le rate virtuali calcolate usando i corrispettivi TAEG.

Tasso fisso o tasso variabile?

Una volta scelto il vostro mutuo, dovrete scegliere le altre opzioni accessorie: tasso fisso o tasso variabile? Nella scelta tra il certo e l’incerto si cercherà sempre di propenderà per la prima opzione: specie se parliamo di famiglie; queste ultime per vivere in serenità e tranquillità scelgono quasi sempre la formula del tasso fisso. Alcune persone non si sono trovate bene con questa formula, ma solo perché avevano stipulato un mutuo con un contratto molto alto. La legislazione è cambiata nel corso degli anni, è infatti adesso possibile passare da una tariffa fissa ad una variabile in qualunque momento. Bisogna tenere in conto che la situazione è sempre soggetta al cambiamento, per non correre rischi basterà stipulare un tasso fisso sul circa il 3%. In questo modo lo spazio di un eventuale risparmio con il ricorso al tasso variabile diventa più sottile, mentre i rischi saranno ancora presenti. Se il tasso oscilla tra il 4 e il 5%, l’alternativa del tasso variabile è sempre più da tenere in considerazione, specie se offerta ad un tasso molto più basso. In questo caso si inizierebbe subito a risparmiare, proprio quando il debito residuo e la differenza di tasso esplica i suoi effetti più eclatanti.

Le spese connesse al mutuo

Ma non finisce qui, il mutuo è un’operazione che comporta con sè tutta una serie di costi, ognuno di essi parecchio consistenti. Nel dettaglio le spese sono:

  • Spese di istruttoria: sono le spese relative all’esame della richiesta di mutuo. Nel caso in cui la domanda venga rifiutata, non sono dovute e variano a seconda della banca, vanno da da zero fino ad un oneroso 1% dell’importo mutuato. Di solito, la maggioranza degli istituti mantiene una commissione fissa intorno ai 500 Euro o su percentuali prossima allo 0,5%. Il costo viene abitualmente detratto dalla somma finanziata al momento dell’erogazione.
  • Perizia: è un’operazione necessaria per completare l’istruttoria. La perizia dell’immobile ha un costo di solito compreso tra 200 e 300 Euro, a cui va aggiunto IVA (22%), contributo Cassa Previdenza (dal 2% al 4%) ed eventuali spese.
  • Atto notarile: è la spesa più ingente, che cambia a seconda della topografia, del tariffario del professionista e dell’importo dell’iscrizione dell’ipoteca. Come costo è compreso tra 2.000 e 3.000 Euro. Il notaio, che può essere scelto dal cliente, potrà rilasciare un preventivo esatto.
  • Imposta: i mutui ipotecari sono sempre assoggettati ad un’imposta, che ammonta allo 0,25% del mutuo, salvo che il finanziamento riguardi l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della seconda abitazione (in questo caso aumenta fino al 2%).
  • Polizza incendio: tutti gli immobili soggetti a garanzia dei mutui vanno sempre assicurati contro i rischi del fabbricato. Il premio annuo è molto modesto, di solito entro i 50 Euro annui. Può diventare maggiore se l’istituto chiede il versamento anticipato per tutta la durata del mutuo.
  • Polizza vita: se i richiedenti sono monoreddito oppure se alla fine del mutuo raggiungono 60-70 anni, la banca potrebbe richiedere un’assicurazione sulla vita per tutta la durata del mutuo. Di solito questa operazione ha un costo di 50 o 70 euro mensili.
  • Polizza fideiussoria: viene usata quando si chiede più dell’80% del valore immobiliare;
  • Spese di gestione: è di norma richiedere una “spesa di incasso rata” in occasione di ogni pagamento, il costo è di solito da 1 a 3 euro.
  • Altre spese: la lista delle microspese di gestione è parecchio lunga, come quello per il rilascio della certificazione annuale degli interessi passivi o della spedizione delle comunicazioni di variazione del tasso del mutuo.

L’ultima parola è della banca

Con tutte le pubblicità con cui si viene bombardati ogni giorno (mutui online, spot televisivi, mail pubblicitarie) sembra quasi che le banche concedano mutui a tutti, senza nessuna esclusione. Nella pratica ottenere un mutuo è una prassi che prevede diverse lungaggini, le banche si precludono ogni riserva e ogni analisi della situazione. Le indagini bancarie sono numerose e 9 possono arrivare più in profondità di quanto si pensi. Innanzitutto cercheranno di capire se il richiedente è affidabile, controllando se ci sono ritardi in altri pagamenti (assegni, finanziamenti ecc). La ricerca poi si sposterà negli archivi della Camera di Commercio per controllare se il richiedente ha attività che possono fallire e valutare lo stato di salute di queste società, laddove ce ne siano. Coloro che risultano avere un fallimento alle spalle avranno molte difficoltà per ottenere un mutuo. Infine, l’ultimo step prevede una richiesta da parte della banca alle Centrali dei Rischi Finanziari (CRIF) per verificare quali sono i prestiti che il richiedente ha ottenuto, se sono ancora in corso e se è in ritardo coi pagamenti: anche un solo ritardo può compromettere la concessione del mutuo.

Conclusioni

La scelta di una casa non si limita solo a scegliere il mutuo migliore, le migliori detrazioni e agevolazioni. Non è una scelta solo economica, è una scelta principalmente di cuore: la casa dev’essere il nostro rifugio, il luogo in cui ci si sveglia carichi di energia per affrontare una nuova giornata e l’oasi felice dove tornare dopo una giornata intensa, per rilassarsi con i propri cari. Per questo, prima di cercare di accaparrarsi l’affare del secolo in termini strettamente economici, è bene trovare la casa dei sogni. Come in tutte le scelte di cuore, è necessario sempre portare il cervello con sé per non restare poi fregati in seguito: nello specifico, se la casa dei nostri sogni è lontana dai servizi più utili (supermercati, metropolitane, farmacie) è una sistemazione che in futuro potrà darci problemi. La posizione di un immobile è tra le prime cose da guardare, per evitare futuri cambi di residenza.